Proces budowy domu poprzedza kilka istotnych etapów. W większości przypadków najpierw niezbędny jest zakup stosowanej działki, następnie konieczne jest wykonanie projektu architektoniczno-budowlany, uzyskanie stosownych pozwoleń, aż po przygotowanie terenu pod budowę. Dopiero wtedy można rozpocząć prace budowlane.
Kupno działki pod budowę domu
Aby móc wybudować dom, potrzebujemy odpowiedniej działki budowlanej. Większość inwestorów kupuje działkę przed rozpoczęciem planowanej budowy. Ten etap oczywiście nie dotyczy osób, które są już właścicielami stosownych gruntów budowlanych.
Istnieją pewne uwarunkowania, ograniczenia i możliwości dotyczące działek i ewentualnej budowy na nich. Kwestie te są regulowane prawnie w ustawie z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej p.z.p.) (Dz. U. 2016.778 z dnia 2016.06.04). Do najważniejszych dokumentów, które należy wziąć pod uwagę już na etapie wyboru działki, zaliczamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzję o warunkach zabudowy.
-
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa m.in. czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa jednorodzinna, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, linie zabudowy i gabaryty obiektów itp. Dowiadujemy się z niego również o szczególnych warunkach zabudowy terenu, np. o zakazie zabudowy wynikającym z potrzeb ochrony środowiska.
- Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna, jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a chcesz zmienić jej sposób zagospodarowania.
Na tym etapie warto również sprawdzić, czy i jakie inwestycje są planowane w najbliższym otoczeniu.
Realizacja projektu architektoniczno-budowlanego
W kolejnym kroku należy wybrać projekt przyszłego domu. W tym przypadku inwestorzy mają dwie możliwości:
- zlecić architektowi wykonanie projektu indywidualnego,
- wybrać gotowy projekt katalogowy.Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety. W pierwszym przypadku profesjonalny architekt jest w stanie uwzględnić w projekcie domu wszystkie nasze pomysły (oczywiście w ramach technologicznych możliwości) i potrzeby, dzięki czemu dom może być idealnie dopasowany do indywidualnych potrzeb przyszłych mieszkańców. Jednocześnie trzeba liczyć się z tym, że to rozwiązanie jest znacznie droższe. Wybór gotowego projektu to opcja znacznie tańsza, która wymaga odpowiedniej adaptacji do konkretnej działki, a niekiedy również pójścia na pewne kompromisy ze strony inwestorów.
Zgłoszenia i pozwolenia na budowę
Decydując się na budowę domu, musimy przygotować się na konieczność dopełnienia wielu kwestii formalnych. Dzięki nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) dokonanej dn. 28 czerwca 2015 r. proces budowlany jest nieco łatwiejszy. Prawo umożliwia budowę wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, bez uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Jednocześnie zwolnienie z tego obowiązku nie wyklucza możliwości ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Ta kwestia zależy od potrzeb osoby zainteresowanej. W niektórych przypadkach lepiej uzyskać pozwolenie na budowę, gdyż przy samym zgłoszeniu trzeba brać pod uwagę ewentualność wniesienia przez organ administracyjny swoich sprzeciwów, co może znacznie przedłużyć całą procedurę. Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót budowlanych poprzez złożenie stosownych dokumentów:
- 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, że osoba wykonująca projekt budowlany jest członkiem właściwej izby samorządu (np. izby architektów), aktualnym na dzień opracowania projektu,
- 4 egzemplarze oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
Po 21 dniach od zgłoszenia, jeśli organ administracji nie zgłosi sprzeciwu, można rozpocząć budowę. Jako rozpoczęcie robót wystarczy wpis do dziennika budowy o rozpoczęciu robót i zgłoszenie do urzędu.
Drugą możliwością jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym celu również musimy udać się do urzędu, będzie to starostwo powiatowe lub urząd miasta z niezbędnymi dokumentami. W tym przypadku potrzebne są takie same dokumenty jak przy zgłoszeniu budowy, dodatkowo jednak trzeba przygotować wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.
Rozpoczęcie prac budowlanych
Kiedy mamy już działkę, a wszystkie formalności zostały dopełnione, można rozpocząć prace budowlane. Cały proces rozpoczyna się od przygotowania terenu budowy, a więc m.in.:
- wytyczenia geodezyjnie obiektów w terenie,
- wykonania niwelacji terenu,
- zagospodarowania terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych,
- wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
O dokładnym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor musi powiadomić właściwy organ, składając przy tym stosowne dokumenty, takie jak:
- oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową, a także zaświadczenie, że osoba pełniąca funkcję kierownika budowy wpisana jest na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego.
- w sytuacji ustanowienia nadzoru inwestorskiego niezbędne jest też oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, oraz podobne zaświadczenie jak w przypadku kierownika budowy,
- informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.
